CONCEPTO, CLASES, ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Concepto

El Arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, arrendador, se obliga a transferir, de modo temporal, el uso o goce de una cosa a otra parte, arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. El arrendamiento es el más importante de los contratos llamados de uso y disfrute, en virtud del cual una parte cede a la otra el uso y disfrute de una cosa o derecho, mediante un precio cierto, que recibe la denominación de renta o alquiler.

Las partes que intervienen en este contrato se llaman, respectivamente: arrendador, quien da en arrendamiento, y arrendatario, quien recibe la cosa materia del arrendamiento. La suma de dinero o la cosa cierta y determinada, que equivale a dicha suma y que se paga como precio, se llama renta o alquiler.

Características

Las características del contrato de arrendamiento son:

• Traslativo de uso: En virtud de que el objetivo principal es transferir el uso o goce de una cosa, siendo dicha concesión temporal.
• Principal: El arrendamiento es un contrato principal porque no depende de ningún otro contrato.
• Bilateral: Porque hay derechos y obligaciones recíprocos. Por parte del arrendador la principal obligación es conceder el uso o goce y, por parte del arrendatario, pagar un precio cierto y determinado.
• Oneroso: En virtud de que hay provechos y gravámenes para ambas partes. El provecho que recibe el arrendador, cuando se le paga un precio cierto y determinado, reporta este un gravamen de conceder el uso o goce de la cosa arrendada y, a la inversa, el provecho que obtiene el arrendatario, por el uso o goce de la cosa, reporta el gravamen de pagar un precio cierto y determinado. El arrendamiento siempre es, en consecuencia, un contrato oneroso.
• Consensual en Oposición a Real: No se necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento, puesto que es suficiente el solo consentimiento de las partes para la existencia del contrato.
• Formal: El Contrato de Arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador.
• De Tracto Sucesivo: El arrendamiento prolonga sus efectos a través del tiempo, por su propia naturaleza. No se puede concebir el arrendamiento como un contrato instantáneo.
• Conmutativo: Pues las partes conocen la cuantía de las prestaciones desde el momento de su celebración.

Clases de arrendamiento

Por la legislación que lo regula, son:

• Arrendamiento Civil: Obtendrá el carácter de civil, por exclusión; es decir cuando no sea mercantil ni administrativo.
• Arrendamiento Mercantil: Adquiere ese carácter cuando recae sobre bienes muebles y existe el propósito de especulación mercantil.
• Arrendamiento Administrativo: Lo es cuando recae sobre bienes que pertenecen a la Federación, a los Estados o a los Municipios.
• Arrendamiento Financiero: La arrendadora financiera se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona física o moral, obligándose ésta a pagar como contraprestación, que se liquidará en pagos parciales, según se convenga, una cantidad en dinero determinada o determinable, que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios.
• Arrendamiento Marítimo: Recibe esta denominación el arrendamiento que tiene por objeto la concesión del uso o disfrute de un buque o nave.

Elementos esenciales

Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: el consentimiento y el objeto.

• Consentimiento: Se da cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa y la otra parte está conforme con dicha concesión, aceptando pagar, por ese uso o goce, un precio cierto y determinado.
• Objeto: Está constituido tanto por la cosa cuyo uso o goce se concede, como por el precio cierto y determinado.

Elementos de validez

Son los mismos de todo contrato: ausencia de vicios de la voluntad, capacidad, forma y licitud en el objeto, motivo, fin o condición. Siguen las reglas generales de los contratos, los que presenta mayor interés; son la capacidad y la forma.

• Capacidad: Basta la capacidad general para celebrar este contrato; pero no solo los propietarios lo pueden celebrar, sino también todas aquellas personas que sin serlo pero teniendo el uso o goce, estén facultadas para hacerlo.
• Forma: Es formal en razón de que para su validez requiere que se otorgue por escrito.

Obligaciones del arrendador

• Transmitir el uso o goce temporal de una cosa.
• Entregar la cosa arrendada.
• Conservar la cosa arrendada.
• No estorbar ni embarazar de manera alguna el uso, ni mudar la forma de la cosa arrendada.
• Garantizar un uso o goce pacífico.
• Garantizar una posesión útil.
• Responder de la evicción.
• Pagar las mejoras hechas por el arrendamiento.
• Devolver el saldo que hubiere en favor del arrendatario al terminar el arrendamiento.
• Preferir al arrendamiento, en igualdad de condiciones, en caso de venta de la cosa arrendada.
• Cumplir con las obligaciones fiscales que surgen a cargo del arrendador.

Obligaciones del arrendatario

• Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos.
• Conservar la cosa en el estado en que la reciba.
• Servirse de la cosa soló para el uso convenido o conforme a su naturaleza o destino.
• Responder del incendio de la cosa arrendada.
• Devolver el saldo que hubiere en favor del arrendador al terminar el arrendamiento.
• Restituir la cosa arrendada al terminar el arrendamiento.

Plazos para el arrendamiento

El arrendamiento puede celebrarse por tiempo determinado o por tiempo indefinido. Cuando el arrendamiento se celebra por tiempo indefinido éste concluye a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte.

Terminación del contrato

El arrendamiento puede terminar por cualquiera de las siguientes causas:

• Por haberse cumplido el plazo fijado por el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
• Por convenio expreso.
• Por nulidad.
• Por rescisión.
• Por confusión.
• Por perdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.
• Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.
• Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Rescisión del contrato

Casos en que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato

• Por falta de pago de la renta.
• Porque el arrendatario use la cosa objeto del contrato, en contravención a lo convenido.
• Cuando el arrendatario subarriende la cosa arrendada, sin la autorización del arrendador.
• Por daños graves a la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador.

Casos en que el arrendatario puede exigir la rescisión del contrato

• Cuando el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa.
• Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada.
• Porque la cosa arrendada tenga vicios o defectos ocultos impidan el uso de ella.
• Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, si dicho impedimento dura mas de dos meses
• Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impide en parte el uso de la cosa arrendada, si dicho impedimento dura también más de dos meses.
• Cuando la privación del uso proviene de haberse presentado la evicción de la cosa arrendada.
• Cuando el arrendador no realiza las reparaciones necesarias en la cosa arrendada, a fin de conservarla en el mismo estado durante el arrendamiento.
• Por la perdida total o parcial de la cosa arrendada.
• Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa arrendada, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.
• Cuando el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que, con derecho, pretende hacer el arrendatario.

Otras causas de rescisión

• La muerte del arrendador o del arrendatario, cuando así se hubiere convenido.
• La expropiación de la cosa arrendada, hecha por causa de utilidad pública.

Subarriendo

El arrendamiento que el inquilino de una cosa hace de la totalidad, o de una parte de ella, a un tercero, se llama subarriendo. Entre el arrendador primitivo y el arrendatario de su arrendatario no se establece ninguna relación jurídica, pues se trata de dos contratos distintos.

El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios.

Hay subarrendamiento cuando el arrendamiento concede, a su vez, en arrendamiento la cosa arrendada; es decir, cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. En el primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamiento) subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario.

Bibliografía

MOTO SALAZAR, Efraín, Elementos de Derecho. 22a. Edición, Editorial Porrúa, México 1977.

DE PINA, Rafael, Diccionario de Derecho. 25a. Edición, Editorial Porrúa, México 1998.

TREVIÑO GARCÍA, Los Contratos Civiles y sus Generalidades. 5a. Edición, Editorial Mc Graw Hill, México 1999.