CONCEPTO, CLASES, ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Concepto

El Arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, arrendador, se obliga a transferir, de modo temporal, el uso o goce de una cosa a otra parte, arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. El arrendamiento es el más importante de los contratos llamados de uso y disfrute, en virtud del cual una parte cede a la otra el uso y disfrute de una cosa o derecho, mediante un precio cierto, que recibe la denominación de renta o alquiler.

Las partes que intervienen en este contrato se llaman, respectivamente: arrendador, quien da en arrendamiento, y arrendatario, quien recibe la cosa materia del arrendamiento. La suma de dinero o la cosa cierta y determinada, que equivale a dicha suma y que se paga como precio, se llama renta o alquiler.

Características

Las características del contrato de arrendamiento son:

• Traslativo de uso: En virtud de que el objetivo principal es transferir el uso o goce de una cosa, siendo dicha concesión temporal.
• Principal: El arrendamiento es un contrato principal porque no depende de ningún otro contrato.
• Bilateral: Porque hay derechos y obligaciones recíprocos. Por parte del arrendador la principal obligación es conceder el uso o goce y, por parte del arrendatario, pagar un precio cierto y determinado.
• Oneroso: En virtud de que hay provechos y gravámenes para ambas partes. El provecho que recibe el arrendador, cuando se le paga un precio cierto y determinado, reporta este un gravamen de conceder el uso o goce de la cosa arrendada y, a la inversa, el provecho que obtiene el arrendatario, por el uso o goce de la cosa, reporta el gravamen de pagar un precio cierto y determinado. El arrendamiento siempre es, en consecuencia, un contrato oneroso.
• Consensual en Oposición a Real: No se necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento, puesto que es suficiente el solo consentimiento de las partes para la existencia del contrato.
• Formal: El Contrato de Arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador.
• De Tracto Sucesivo: El arrendamiento prolonga sus efectos a través del tiempo, por su propia naturaleza. No se puede concebir el arrendamiento como un contrato instantáneo.
• Conmutativo: Pues las partes conocen la cuantía de las prestaciones desde el momento de su celebración.

Clases de arrendamiento

Por la legislación que lo regula, son:

• Arrendamiento Civil: Obtendrá el carácter de civil, por exclusión; es decir cuando no sea mercantil ni administrativo.
• Arrendamiento Mercantil: Adquiere ese carácter cuando recae sobre bienes muebles y existe el propósito de especulación mercantil.
• Arrendamiento Administrativo: Lo es cuando recae sobre bienes que pertenecen a la Federación, a los Estados o a los Municipios.
• Arrendamiento Financiero: La arrendadora financiera se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona física o moral, obligándose ésta a pagar como contraprestación, que se liquidará en pagos parciales, según se convenga, una cantidad en dinero determinada o determinable, que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios.
• Arrendamiento Marítimo: Recibe esta denominación el arrendamiento que tiene por objeto la concesión del uso o disfrute de un buque o nave.

Elementos esenciales

Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: el consentimiento y el objeto.

• Consentimiento: Se da cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa y la otra parte está conforme con dicha concesión, aceptando pagar, por ese uso o goce, un precio cierto y determinado.
• Objeto: Está constituido tanto por la cosa cuyo uso o goce se concede, como por el precio cierto y determinado.

Elementos de validez

Son los mismos de todo contrato: ausencia de vicios de la voluntad, capacidad, forma y licitud en el objeto, motivo, fin o condición. Siguen las reglas generales de los contratos, los que presenta mayor interés; son la capacidad y la forma.

• Capacidad: Basta la capacidad general para celebrar este contrato; pero no solo los propietarios lo pueden celebrar, sino también todas aquellas personas que sin serlo pero teniendo el uso o goce, estén facultadas para hacerlo.
• Forma: Es formal en razón de que para su validez requiere que se otorgue por escrito.

Obligaciones del arrendador

• Transmitir el uso o goce temporal de una cosa.
• Entregar la cosa arrendada.
• Conservar la cosa arrendada.
• No estorbar ni embarazar de manera alguna el uso, ni mudar la forma de la cosa arrendada.
• Garantizar un uso o goce pacífico.
• Garantizar una posesión útil.
• Responder de la evicción.
• Pagar las mejoras hechas por el arrendamiento.
• Devolver el saldo que hubiere en favor del arrendatario al terminar el arrendamiento.
• Preferir al arrendamiento, en igualdad de condiciones, en caso de venta de la cosa arrendada.
• Cumplir con las obligaciones fiscales que surgen a cargo del arrendador.

Obligaciones del arrendatario

• Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos.
• Conservar la cosa en el estado en que la reciba.
• Servirse de la cosa soló para el uso convenido o conforme a su naturaleza o destino.
• Responder del incendio de la cosa arrendada.
• Devolver el saldo que hubiere en favor del arrendador al terminar el arrendamiento.
• Restituir la cosa arrendada al terminar el arrendamiento.

Plazos para el arrendamiento

El arrendamiento puede celebrarse por tiempo determinado o por tiempo indefinido. Cuando el arrendamiento se celebra por tiempo indefinido éste concluye a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte.

Terminación del contrato

El arrendamiento puede terminar por cualquiera de las siguientes causas:

• Por haberse cumplido el plazo fijado por el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
• Por convenio expreso.
• Por nulidad.
• Por rescisión.
• Por confusión.
• Por perdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.
• Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.
• Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Rescisión del contrato

Casos en que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato

• Por falta de pago de la renta.
• Porque el arrendatario use la cosa objeto del contrato, en contravención a lo convenido.
• Cuando el arrendatario subarriende la cosa arrendada, sin la autorización del arrendador.
• Por daños graves a la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador.

Casos en que el arrendatario puede exigir la rescisión del contrato

• Cuando el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa.
• Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada.
• Porque la cosa arrendada tenga vicios o defectos ocultos impidan el uso de ella.
• Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, si dicho impedimento dura mas de dos meses
• Cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impide en parte el uso de la cosa arrendada, si dicho impedimento dura también más de dos meses.
• Cuando la privación del uso proviene de haberse presentado la evicción de la cosa arrendada.
• Cuando el arrendador no realiza las reparaciones necesarias en la cosa arrendada, a fin de conservarla en el mismo estado durante el arrendamiento.
• Por la perdida total o parcial de la cosa arrendada.
• Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa arrendada, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.
• Cuando el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que, con derecho, pretende hacer el arrendatario.

Otras causas de rescisión

• La muerte del arrendador o del arrendatario, cuando así se hubiere convenido.
• La expropiación de la cosa arrendada, hecha por causa de utilidad pública.

Subarriendo

El arrendamiento que el inquilino de una cosa hace de la totalidad, o de una parte de ella, a un tercero, se llama subarriendo. Entre el arrendador primitivo y el arrendatario de su arrendatario no se establece ninguna relación jurídica, pues se trata de dos contratos distintos.

El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios.

Hay subarrendamiento cuando el arrendamiento concede, a su vez, en arrendamiento la cosa arrendada; es decir, cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. En el primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamiento) subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario.

Bibliografía

MOTO SALAZAR, Efraín, Elementos de Derecho. 22a. Edición, Editorial Porrúa, México 1977.

DE PINA, Rafael, Diccionario de Derecho. 25a. Edición, Editorial Porrúa, México 1998.

TREVIÑO GARCÍA, Los Contratos Civiles y sus Generalidades. 5a. Edición, Editorial Mc Graw Hill, México 1999.

CLASIFICACIÓN Y DEFINICIÓN DE LOS CONTRATOS

CLASIFICACIÓN Y DEFINICIÓN DE LOS CONTRATOS

Existen diversos criterios que sirven como base para la clasificación de los contratos. Nuestra ley Civil clasifica los contratos en preparatorios; traslativos de dominio; traslativos de uso; que tienen por objeto la guarda de las cosas;que producen obligaciones de hacer; de realización de un fin común; que previenen o resuelven controversias; aleatorios y de garantía.

• Preparatorios

1. La promesa de contrato. Es un contrato en virtud del cual una o ambas partes se comprometen a celebrar, dentro de cierto tiempo, un determinado contrato que no pueden o no desean celebrar por el momento. Por este contrato, una de las partes, llamada promitente, se obliga con su acreedor a la celebración de un contrato futuro.

• Traslativos de Dominio

1. Compraventa. Es el contrato por el que una persona llamada vendedor se obliga a transferir a otra llamada comprador la propiedad de una cosa o de un derecho, y éste, a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
2. Permuta. Es el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa a cambio de otra.
3. Donación. Es el contrato por el que una persona transfiera a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.
4. Mutuo. Es un contrato por el que una persona llamada mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles a otra llamada mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.

• Traslativos de Uso

1. Comodato. Es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente.
2. Arrendamiento. Es el contrato por el que ambas partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

• Que tienen por objeto la guarda de bienes

1. Depósito. Es un contrato bilateral por el cual una persona llamada depositario se obliga hacia otra llamada depositante a recibir una cosa, mueble o inmueble que aquél le confía, y a guardarla para restituirla cuando la pida el depositante.
2. Secuestro. Se le llama así al depósito de una cosa litigiosa en poder de un tercero, hasta que se decida a quién debe entregarse.

• Que dan origen a obligaciones de hacer

1. Mandato. Es un contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta de otro los actos jurídicos que éste le encarga.
2. Prestación de Servicios. Es un contrato en virtud del cual una parte, a la que se designa con el nombre de profesionista, se obliga a realizar un trabajo que requiere preparación técnica, artística y en ocasiones título profesional para llevarlo a cabo, en favor de otra persona, llamada cliente, a cambio de una remuneración que recibe el nombre de honorarios.
3. De obra a precio alzado. Es aquel en que se utilizan los servicios de una persona por todo el tiempo indispensable a la construcción de una obra y, a cambio de sus servicios, se le paga una cantidad total.
4. Transporte. Es el contrato por el cual alguien se obliga a transportar, bajo su inmediata dirección o la de sus dependientes, por tierra, por agua o por aire, a personas, animales, mercaderías o cualquier otros objetos.
5. Hospedaje. Es el contrato que tiene lugar cuando alguien presta a otro albergue mediante la retribución convenida, comprendiéndose o no, según se estipule, los alimentos y demás gastos que origine el hospedaje.

• De realización de un fin común

1. Asociación. Es un contrato mediante el cual dos o más personas reúnen sus esfuerzos y sus recursos, de manera no transitoria, para la consecución de un fin común, lícito, posible y que no tenga el carácter preponderantemente económico.
2. Sociedad. Es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a combinar sus recursos o sus esfuerzos, de una manera que no sea meramente transitoria, para la realización de un fin común, lícito y posible, de carácter preponderantemente económico, pero que no constituya una especulación comercial.
3. Aparcería. La ley reglamenta dos especies de aparcería: la agrícola y la de ganadería. La agrícola es el contrato por el que una persona (el propietario o dueño) da a otro (aparcero) un predio rústico para que lo cultive, a fin de repartirse los frutos en la forma convenida y, a falta de convenio, de acuerdo a las costumbres del lugar, sin que el aparcero le pueda corresponder, por sólo su trabajo, menos del cuarenta por ciento de la cosecha. La aparcería de ganados existe cuando una persona da a otra cierto número de animales a fin de que los cuide y alimente, con el objeto de repartirse los frutos en la proporción que ambas partes convengan.

• Que previenen o resuelven controversias

1. Transacción. Es el contrato por el cual las partes, haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura.
2. Compromiso. Aquel en virtud del cual las personas entre las que haya surgido una controversia, o aquellas que admiten la posibilidad de que exista en el futuro, convienen en someter la decisión de la misma al juicio arbitral.

• Aleatorios

1. El juego y la apuesta. El de juego es un contrato aleatorio, en el cual, el beneficio o la pérdida de las partes depende del resultado favorable o adverso de una actividad que se desarrolla entre ellas, con fines de distracción o de ganancia o, más frecuentemente, con ambos fines a la vez. La apuesta es un contrato en virtud del cual dos o más personas convienen, recíprocamente, en realizar una determinada prestación en favor de aquella que, en relación con un hecho, cuestión u opinión que sea objeto de discusión entre ellas, afirme lo que resultare ser cierto o exacto. La diferencia mas generalizada entre el juego y la apuesta es que, en el primero, las partes participan e influyen en el resultado final; en cambio, en la apuesta, el resultado no depende de la actividad de las partes.
2. La renta vitalicia. Contrato aleatorio, en virtud del cual una persona, llamada deudor, se obliga a pagar periódicamente, a persona determinada llamada acreedor (pensionista o beneficiario), una pensión que consiste en dinero o bienes fungibles, durante la vida de esa, de otra o de otras personas determinadas, a cambio de la entrega, al deudor, de una cantidad de dinero o de una cosa mueble o raíz estimadas, cuyo dominio se le transfiere desde luego. Se puede constituir a título gratuito, ya sea por donación o por testamento.
3. La compra de esperanza. Es el contrato que tiene por objeto adquirir por una suma determinada los frutos que una cosa produzca, dentro de determinado plazo, o los productos inciertos de un hecho que puedan estimarse en dinero, tomando el comprador para sí el riesgo de que estos frutos no lleguen a producirse. Las partes que intervienen en el contrato se llaman vendedor y comprador, respectivamente.

• De Garantía

1. Fianza. Es un contrato por el cual una persona, llamada fiador, se compromete con un acreedor a pagar por un deudor en caso de que éste no lo haga.
2. Prenda. Es un contrato por el cual el deudor entrega a su acreedor un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.
3. Hipoteca. Es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

GENERALIDADES DE LOS CONTRATOS

GENERALIDADES DE LOS CONTRATOS

Concepto

Los contratos son la fuente más importante de las obligaciones. El contrato es el convenio en virtud del cual se crean, transfieren o modifican derechos y obligaciones.

Elementos

Los elementos de los contratos se dividen en dos clases: esenciales y de validez.

• Elementos Esenciales: Consentimiento y el Objeto.

1. Consentimiento. Por regla general los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma especial, que puede consistir en una simple formalidad o en una solemnidad. Los contratos que se perfeccionan por el consentimiento se llaman consensuales, y los que necesitan alguna formalidad para su existencia, se llaman formales. Es necesario que el consentimiento se manifieste de una manera clara y que no deje lugar a dudas, para que exista el acuerdo de voluntades.
2. Objeto. La cosa, materia del contrato, debe existir en la naturaleza, ser determinada o poderse determinar en un momento dado y estar en el comercio.

• Elementos de Validez: La capacidad de las partes, la ausencia de vicios de la voluntad y las formalidades.

1. Capacidad de las partes. Es la aptitud para adquirir un derecho, o para ejercerlo y disfrutarlo. El que es hábil para contratar, puede hacerlo por sí o por medio de otro legalmente autorizado. A esto se llama representación.
2. Ausencia de vicios en la voluntad. Esto quiere decir, que si la voluntad de alguna de las partes que intervienen en el acto no se otorga con pleno conocimiento de lo que se va a hacer, o bien es arrancada por la fuerza, o se carece de aptitud jurídica, las circunstancias que en alguna forma invalidan la voluntad se llaman vicios de la voluntad y estos son: el error, la violencia o el dolo y la lesión.
3. Forma. En términos generales, los contratos no necesitan una forma especial para existir, pero cuando la ley exige determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será válido; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal.

Efectos

El principal efecto de un contrato es su cumplimiento. Los contratos tienen la misma fuerza obligatoria que la ley; por tanto, los contratantes deben cumplir lo pactado como si se tratara de un precepto legal. Pueden, sin embargo, modificar o revocar su consentimiento, cosa que está permitida por la ley, siempre que hay un mutuo acuerdo. Los efectos de modificación o revocación consisten en liberar a las partes de las obligaciones que hubieren contraído.

Clasificación

Existen diversos criterios que sirven como base para la clasificación de los contratos. Nuestra ley Civil clasifica los contratos en traslativos de dominio; traslativos de uso; que tienen por objeto la guarda de las cosas; que producen obligaciones de hacer; de contenido vario; aleatorios y de garantía.

• Traslativos de Dominio

1. Compraventa.
2. Permuta.
3. Donación.
4. Mutuo.

• Traslativos de Uso

1. Comodato.
2. Arrendamiento.

• Que tienen por objeto la guarda de bienes

1. Depósito.
2. Secuestro.

• Que dan origen a obligaciones de hacer

1. Mandato.
2. Prestación de Servicios.
3. De obra a precio alzado.
4. Transportes.
5. Hospedaje.

• De contenido vario

1. Asociación.
2. Sociedad.
3. Aparcería.
4. Transacción.

• Aleatorios

1. El juego y la apuesta.
2. La renta vitalicia.
3. La compra de esperanza.

• De garantía

1. Fianza.
2. Prenda.
3. Hipoteca.

Bibliografía

MOTO SALAZAR, Efraín, Elementos de Derecho. 22a. Edición, Editorial Porrúa, México 1977.

DE PINA, Rafael, Diccionario de Derecho. 25a. Edición, Editorial Porrúa, México 1998.

TREVIÑO GARCÍA, Los Contratos Civiles y sus Generalidades. 5a. Edición, Editorial Mc Graw Hill, México 1999.